La caparra e la Penale, nella compravendita immobiliare sono istituti apparentemente simili ma che in realtà celano differenze sostanziali che è indispensabile conoscere.
Quando firmiamo un contratto immobiliare spesso utilizziamo o ci in imbattiamo nel termine caparra o penale.
Sono istituti che generalmente evocano timore in coloro che li devono sottoscrivere perché, se non si conoscono, tendono ad avere un significato unilaterale e punitivo.
Non è così anzi hanno una finalità di tutela in presenza di inadempienze della controparte. Quindi costituiscono una sorta di garanzie.
Vediamo di fare chiarezza distinguendone scopo e utilizzo.
La Penale
La penale può essere inserita nei contratti di compravendita immobiliare allo scopo di facilitare il risarcimento dei danni in caso di inadempienza di una delle parti.
Non è sempre facile ottenere il risarcimento dei danni perché se le parti non trovano un accordo la decisione spetta al giudice.
I tempi del giudizio possono essere lunghi e spesso il danno subito ha una dimensione soggettiva che va dimostrata.
Per facilitare il risarcimento dei danni nel contratto viene inserita la penale.
Perchè la clausola penale facilita il risarcimento danni?
Perché con la penale le parti stabiliscono sin da subito – esempio alla firma del contratto preliminare o del mandato in esclusiva – la cifra che dovrà essere pagata in caso di inadempienza di una delle parti.
La caparra
Esistono due tipi di caparra:
- Caparra Confirmatoria
- Caparra Penitenziale
La caparra confirmatoria
E’ la più diffusa ed è definita nell’art. n°1385 del codice civile.
La proposta di acquisto generalmente è accompagnata da un assegno che costituisce un deposito fiduciario.
Nel momento in cui la proposta viene accettata e quindi il contratto perfezionato il deposito fiduciario diventa una caparra confirmatoria (deve comunque essere indicato il termine caparra confirmatoria nella proposta di acquisto).
Se la parte che ha dato la caparra (acquirente) è inadempiente l’altra parte (venditore) può recedere dal contratto trattenendo la caparra. In caso contrario l’acquirente può recedere dal contratto prendendo il doppio della caparra a titolo di risarcimento.
Questa è una possibilità perché nulla vieta di chiedere al giudice i danni o l’adempimento forzato del contratto se quest’ultimo aveva i requisiti di un contratto preliminare.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale è una particolare forma di caparra usata solo nei casi in cui si vuol concedere alla parte o alle parti la possibilità di recedere unilateralmente.
In questo caso la somma che viene versata è indicata come caparra penitenziale e rappresenta il vincolo di rinuncia unilaterale al contratto.
Con la caparra penitenziale viene meno la possibilità di chiedere al giudice un risarcimento o l’adempimento forzato del contratto.
Per saperne di più su caparra e penale
Nell’articolo, intenzionalmente, non ho trattato in modo esaustivo tutti gli aspetti legati alla caparra e alla penale; se vuoi approfondire l’argomento contattami.
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Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perché come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
